武汉市土地登记管理办法
湖北省武汉市人民政府
武汉市人民政府令
第146号
《武汉市土地登记管理办法》已经2003年8月11日市人民政府第8次常务会议审议通过，现予公布，自2003年10月20日起施行。
市长 李宪生
二ОО三年九月十五日
武汉市土地登记管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范土地登记行为，加强土地登记管理，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权以及土地他项权利(以下简称土地权利)的设定、变更、终止，依照本办法进行登记。
第三条 市土地行政管理部门是全市土地登记的主管部门，直接负责江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济技术开发区和东湖新技术开发区内的土地登记工作。本市其他区的土地行政管理部门负责本辖区内的土地登记工作。
第四条 土地行政管理部门和房产行政管理部门应相互配合，本着便民、利民的原则，简化办事程序，提高工作效率，按照市人民政府的规定，共同做好土地权利和房屋所有权的登记工作。
第五条 土地行政管理部门对申请人申请的土地权利依法进行审查和确认，由本级人民政府核发土地证书。土地证书是权利人依法使用和处分土地的法律凭证。
依法登记的土地权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条 未经依法登记的土地，不得转让、出租或者抵押。
第二章 一般规定
第七条 本办法所称土地登记包括初始登记、设定登记、变更登记和注销登记。
初始土地登记工作，按照国家有关规定，由市人民政府印发通告，市土地行政管理部门组织实施。
第八条 土地登记以宗地为基本单元。
宗地是指由土地权属界址线封闭的地块。
拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记。
土地使用权类型、终止日期和用途不同的，应当分别划宗。
两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。
第九条 土地登记应当记载土地权利人名称、土地的位置、面积、用途、权属性质、使用权类型、取得时间、终止日期、他项权利状况等。
第十条 土地登记依照下列程序进行：
(一) 土地登记申请；
(二) 地籍调查；
(三) 权属审核；
(四) 注册登记；
(五) 颁发或者更换土地证书。
土地登记申请人应当按照规定缴纳有关费用。
第十一条 土地权利人可以自己申请土地登记，也可以委托他人代理申请土地登记。委托他人申请土地登记的，代理人应当提交委托书和代理人身份证明。
境外申请人委托他人代理申请土地登记的，代理人应当提交经公证或者认证的委托书和代理人身份证明。
第十二条 依法买卖、交换、赠与、抵押、出租土地使用权办理土地登记的，应当由双方当事人共同申请。
第十三条 有下列情形之一的，可由当事人一方申请土地登记：
(一) 继承土地使用权的；
(二) 执行人民法院或仲裁机构已经发生法律效力的法律文书；
(三) 法律、法规规定的其他情形。
第十四条 土地权利人应当以下列名称申请土地登记：
(一) 企业法人，为该企业法人名称；
(二) 国家机关、事业单位、社会团体，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；
(三) 非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；
(四) 自然人，为合法身份证明上的姓名。
第十五条 土地登记申请有下列情形之一的，土地行政管理部门应当暂缓土地登记：
(一) 申请文书需要修正或补齐的；
(二) 土地权属争议尚未处理的；
(三) 土地违法行为尚未处理的；
(四) 依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物、其他附着物而限制土地权利的；
(五) 法律、法规规定应予暂缓土地登记的其他情形。
前款规定的情形消除后，土地行政管理部门应准予土地登记。
第十六条 有下列情形之一的，土地行政管理部门不予土地登记：
(一) 申请登记的土地不在本行政区内的；
(二) 土地登记申请人不能提供合法身份证明的；
(三) 土地权属来源不明的；
(四) 转让、出租、抵押土地使用权超过土地使用权出让年限的；
(五) 法律、法规规定不予土地登记的其他情形。
第十七条 土地证书实行查验制度，土地权利人应当按照土地行政管理部门规定的期限办理土地证书查验手续。
第十八条 土地证书不得涂改，涂改的土地证书无效。
土地证书破损，经查验后可以换发。换发土地证书时，同时将原土地证书注销。
第十九条 土地证书灭失的，土地权利人应当及时向土地行政管理部门申请报失并向社会公开声明。土地行政管理部门在查实土地权属后，应当受理灭失补发登记，并在报刊上发布灭失补发土地证公告，公告期为30天。公告期内，无人提出异议的，土地行政管理部门应当在公告期满之日起3日内予以补发。
第二十条 土地行政管理部门应当对全市土地登记资料实行专业管理，并建立土地登记资料公开查询制度。
第三章 设定登记
第二十一条 依法取得国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的，土地权利人应当自取得该项土地权利之日起30日内，向土地行政管理部门申请土地设定登记。
第二十二条 依法出租或者抵押土地使用权的，土地权利人应当自土地使用权租赁或者抵押合同签订之日起15日内，持土地证书、土地使用权租赁合同或者抵押合同，向土地行政管理部门申请土地使用权出租或者抵押登记。
其他土地他项权利的取得，当事人应当在合同或协议签订之日起15日内，持土地证书、合同或协议，向土地行政管理部门申请土地他项权利登记。
第二十三条 单位和个人需临时用地的，应当自临时用地申请被批准之日起15日内，持有关批准文件，向土地行政管理部门申请临时用地登记。
第二十四条 申请土地设定登记时，申请人应当提交下列资料：
(一) 土地登记申请书；
(二) 单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；
(三) 土地权属来源证明；
(四) 地上附着物产权证明；
(五) 具有相应资质的测量机构出具的地籍测绘成果；
(六) 法律、法规规定的其他有关资料。
第二十五条 土地行政管理部门对申请人的设定登记申请进行审查，符合规定的，应当自受理申请之日起30日内予以核准设定登记，并核发土地证书。经审查不符合规定的，应书面通知申请人，并说明理由。
第二十六条 国有土地使用权由使用单位或者个人申请登记。
属于村农民集体所有的土地，由村民委员会或者农村集体经济组织申请登记；属于乡、镇农民集体所有的土地，由乡、镇人民政府申请登记。
集体土地使用权由使用集体土地的单位或者个人申请登记。
使用国有农用地的,由使用该农用地的单位申请登记。
公用设施用地，由政府确定的行政主管部门申请登记。
第二十七条 土地使用权、所有权首次设定登记，应当进行公告。登记申请经审查符合规定的，土地行政 管理部门应当予以公告。公告期为30天。
公告期内，无人提出异议的，土地行政管理部门应当自公告期满之日起3日内予以核准登记，并向申请人核发土地证书。
第二十八条 对设定登记公告提出异议的，土地行政管理部门应当自接到书面异议之日起7日内，将书面异议的副本送达土地登记申请人。土地登记申请人应当自接到书面异议副本之日起10日内，向土地行政管理部门作出书面答复。逾期不答复的，由土地行政管理部门驳回土地登记申请。
土地行政管理部门经过调查核实，认为异议成立，构成土地权属争议的，应当书面通知当事人，并按国家有关规定进行处理后，视处理结果受理登记。
第四章 变更登记
第二十九条 已经登记的土地权利遇有下列情形之一的，土地权利人应当根据国家有关规定，自签订合同或有关文书生效之日起30日内申请变更登记：
(一) 国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权依法发生转移的；
(二) 抵押、出租等他项权利发生变化的；
(三) 出让土地使用权年限届满后，经批准续期使用的；
(四) 土地权利人姓名或者名称、土地座落或者门牌号发生变化的；
(五) 土地使用权面积、用途变更的；
(六) 其他原因引起土地权属变更的。
第三十条 申请土地变更登记时，申请人应当提交下列资料：
(一) 土地变更登记申请书；
(二) 与变更事实相关的协议书、合同等证明文书；
(三) 申请变更登记当事人的身份证明；
(四) 有关批准文件，非法人企业、组织的土地转移，还应提交其主管部门同意转移的批准文件；
(五) 土地证书原件；
(六) 具有相应资质的测量机构出具的变更地籍测绘成果；
(七) 需要提交的其他资料。
第三十一条 土地行政管理部门对申请人的变更登记申请进行审查，符合规定的，土地行政管理部门应当自受理申请之日起30日内予以核准变更登记，并核发土地证书。经审查不符合规定的，应当书面通知申请人，并说明理由。
第三十二条 预售商品房的，预售人应当自取得商品房预售许可证之日起30日内，持土地证书和商品房预售许可证，向土地行政管理部门申请商品房预售土地登记，领取商品房用地宗地分割转让证明，并将商品房用地宗地分割转让登记证明的用途告知购房人。购房人应当自领取房屋所有权证之日起30日内，持商品房用地宗地分割转让登记证明、房屋所有权证，到土地行政管理部门领取土地证书。
第三十三条 出售公有住房的，出售单位应当自购买方取得房屋所有权证之日起30日内，持公有住房售房合同、房屋所有权证和土地证书，向土地行政管理部门申请变更登记。
第三十四条 城镇居民住宅用房上市交易的，当事人应当自合同签订之日起30日内，持土地证书、房屋所有权证、交易合同，向土地行政管理部门申请变更登记。
第五章 注销登记
第三十五条 有下列情形之一的，土地权利人应当在土地权利终止事实发生之日起30日内，向土地行政管理部门申请土地注销登记，并交回土地证书：
(一) 土地出让年限届满，未申请续期或续期未获批准的；
(二) 县级以上人民政府或土地行政管理部门依法作出收回土地使用权决定的；
(三) 人民法院或仲裁机构依法作出土地使用权转移决定的法律文书生效的；
(四) 因不可抗力造成土地灭失的；
(五) 土地使用权出租、抵押合同终止的；
(六) 集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的；
(七) 土地权利终止的其他情形。
有前款规定的情形之一，土地权利人未在规定时间内提出申请的，土地行政管理部门责令限期办理注销登记；逾期不办理的，可以直接注销登记，并自注销登记之日起15日内书面通知土地权利人，限期收回土地证书。
第三十六条 土地行政管理部门对申请人的注销登记申请进行权属状况审核，符合规定的，应当自受理申请之日起30日内予以核准注销登记，收回并注销原土地证书。
第三十七条 土地行政管理部门或土地权利人发现土地登记结果错误或者漏登的，土地行政管理部门经核实后应当予以更正，并重新办理登记手续，注销原土地证书，将更正登记结果书面通知土地权利人，并重新核发土地证书。
第三十八条 依法注销的土地证书自注销登记生效之日起失效，并由土地行政管理部门向社会公告。
第六章 法律责任
第三十九条 土地权利人无正当理由未按本办法规定申请土地设定登记、变更登记和他项权利登记的，由登记机关根据《湖北省土地管理实施办法》的规定责令限期办理，并可处以登记费1倍以上2倍以下的罚款；拒不办理的，按非法占地处理。
第四十条 当事人伪造土地证书的，其伪造的土地证书无效，由登记机关依法没收伪造的土地证书；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条 非登记机关或个人擅自受理土地登记或擅自制作、发放土地证书的，该土地证书无效，并依法追究当事人的责任。
第四十二条 因申请土地登记的当事人提交虚假申请登记文件骗取土地证书的，由土地行政管理部门注销其土地证书。
第四十三条 当事人对土地行政管理部门作出的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第四十四条 因土地登记人员的过错，造成土地登记错登、漏登的，土地行政主管部门应当及时更正或者补登；给权利人造成经济损失的，应当依法给予赔偿。
第四十五条 土地登记人员在土地登记过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，应当依法予以行政处分；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十六条 本办法具体应用中的问题由市土地行政管理部门负责解释。
第四十七条 本办法自2003年10月20施行。
在企业转制过程中如何依法保护债权
沈海蛟
在经济体制由计划经济向市场经济转变的过程中，企业产权制度改革作为一项重要内容，对社会经济乃至人民生活的影响巨大。企业通过破产、兼并、股份制改造、承包、租赁、分立、合并等多种形式转换经营机制，优化产品结构和组织结构、实现资源合理配置和企业优胜劣汰，重新使企业焕发出生机活力。但由于一些企业的不规范转制行为，使转制企业所欠债务不能如期如数清偿，对债权人的预期利益构成了损害。这里既有企业人为故意逃避债务的情况，也有债权人自身疏于防范的因素。那么，作为债务人的企业在转换经营体制过程中，债权人如何防范和避免对债权不应有的损害呢?笔者认为债权人可以采取以下一些法律对策加以防范。
一、积极行使权利，防止债务人借破产之机逃债
从《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国企业破产法(试行)》(以下简称《破产法》)有关规定来看，破产程序可由债权人也可由债务人提出。但从近年来各级法院受理的破产案件看，几乎都是由债务人提出破产申请。这就给债权人提出了一个警示：密切关注企业资产情况，及时申报债权。按照破产法规定，资不抵债的企业申请破产后，人民法院应当在十日内发出公告，并且在收到债务人提交的债务清册后十日内通知已知的债权人参加第一次债权人会议的日期。未收到通知的债权人应当自公告之日起三个月内，向人民法院申报债权，逾期视为自动放弃。所以债权人在接到法院通知或见到破产公告后应立即向人民法院申报债权并按时参加债权人会议。同时应注意以下几个方面的问题。
(一)债务人是否具备申请破产的主体资格。破产企业必须是具有法人资格的经济实体，不具备法人资格的组织和机构不能申请破产。要严格防止承担无限责任的债务人以假破产的方式损害债权。特别是要注意不具备法人资格的个体工商户、个人合伙及农村承包经营户假冒集体企业逃避债务的现象发生。如发现上述问题，债权人应当立即提请人民法院作出不予宣告破产的裁定。
(二)债务人是否符合申请破产的条件。企业提出破产申请后，在以下三种情况下人民法院可以宣告企业破产：1?申请破产的企业因经营管理不善，资不抵债，不能清偿到期债务。2?债权人提出破产申请时，如果被申请破产企业的上级主管部门申请对该企业进行整顿并由企业提出和解协议的，人民法院可以裁定中止破产程序，由主管部门对企业进行整顿。但企业在整顿期间不执行和解协议或者财务状况继续恶化，或者有严重损害债权人利益行为的，经债权人申请可以终结整顿、宣告企业破产进入还债程序。3?和解整顿期满后，企业仍不能按和解协议清偿债务的人民法院应当宣告其破产。对不符合以上三个条件的企业不能申请破产，应当由其继续承担债务清偿责任。
(三)债务人在破产宣告前是否存在损害债权人利益的行为。《破产法》第35条规定：“人民法院受理破产案件前六个月到破产宣告之日的期间内，破产企业的下列行为无效：1?隐匿、私分或者无偿转让财产；2?非正常压价出售财产；3?对原来没有财产担保的债务提供财产担保；4?对未到期的债务提前清偿；5?放弃自己的债权。破产企业有前款所列行为的，清算组有权向人民法院申请追回财产。追回的财产，并入破产财产。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》中没有关于此类问题的具体规定，但在第253条规定：“人民法院审理破产还债案件，除适用民事诉讼法第19章外，并可参照《中华人民共和国企业破产法(试行)的有关规定”。从以上规定可以看出，无论破产企业是国有企业、集体企业、联营企业、私营企业还是三资企业，在法定期限内有上述损害债权人利益的行为，可以经过清算组提请人民法院予以追回并列入破产财产之中。
(四)债务人向法院及清算组提供的材料是否真实。在申请破产时，企业应向法院提供的材料主要有：破产申请书、主管部门批文、企业财务报表、企业的全部开户银行帐户、债权注册、债务注册、企业现有的资产负债表册、企业用地情况、职工福利情况、破产费用安排意见、工商管理部门颁发的执照、税务登记及其它有关材料。这些材料的真实与否，直接关系到债权人债权能否得到清偿，所以债权人在参加债权人会议时务必要认真核对各项材料的真实性。对材料不实、不足的应提请人民法院或清算组要求破产企业补正、补齐。
二、主张债务人先兼并、后破产，以盘活债权
作为企业转制的一种方式，兼并较之破产具有三大优势：一是兼并减少了因企业破产造成的管理经验、管理人员、企业资产的流失，有利于企业的尽快复苏；二是破产企业职工能得到较好安置，避免连带社会问题的发生，有利于社会稳定；三是采取兼并方式进行转制的企业，对债务的清偿率要高于以破产进行还债的清偿率。所以，作为债权人，在债务人经营状况较差，濒临破产的情况下，应尽量为其“找婆家”，走兼并转制而尽量不走债务人破产的路子。即使如此，在债务人被兼并过程中，债权人仍然要防止下面两个问题的发生：一是有的企业借兼并之机套取优惠条件(主要指享受银行贷款的优惠政策)，却不履行带动被兼并企业复活的义务。《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第四章第34条第二款规定：“企业可以自主决定兼并其他企业。企业兼并是一种有偿的合并形式。企业被兼并须经政府主管部门批准。被兼并企业的债权债务由兼并企业承担。兼并企业与债权人经充分协商，可以订立分期偿还或者减免债务的协议；政府有关部门可以酌情定期核减兼并企业的上交利润；银行对被兼并企业原欠其的债务，可以酌情停减利息；被兼并企业转入第三产业的，经银行批准，自开业之日起，实行二年停息、三年减半收息。”其他有关法律和政策规定中对兼并企业也提供一定的优惠条件。但有的兼并企业却只享受相关的优惠政策，却将法律规定的义务弃之不顾，对这类兼并，债权人应当及时向兼并或被兼并企业的主管部门反映情况，坚决反对这种“假兼并”，保护债权人利益，同时也能避免国有资产的再度流失。二是要防止债务人企业先行要求宣告破产再由兼并企业低价收购破产企业的作法。有些生产效益比较好的企业在兼并弱势企业时，要求先宣告被兼并企业破产，经过破产还债程序后，再由兼并企业低价购买破产企业的一些设备，接受企业的部分人员，享受兼并企业的优惠政策。在这个过程中，对债权人的利益损害最大，因为作为债务人的被兼并企业一经破产，对债权人债权的清偿率极低，一般仅在10％以下。而如果采取直接兼并而不是先行破产的作法，债权人的债权就能得到比较好的落实。所以债权人一经发现作为债务人的企业有类似投机行为，应立即向受理破产申请的法院提出，对不符合破产条件的企业要提请人民法院作出不予宣告其破产的裁定。
三、在债务人进行股份制改造过程中，债权人应慎重采取将债权转变为股权的作法
在企业实行股份制改造的过程中，有些政府主管部门和企业主张将企业所欠债务转变为债权人对股份制企业的投资，即将企业所欠债务转变为股金。这种债权转股权的作法，改变了债权人的债权性质，使债权人转变为与企业共担风险的股东。对此，法律并没有禁止性规定，但债权人要慎重行事，否则债权人债权一旦被不景气的股份制企业“套牢”，其债权的实现就无从谈起了。即使是参与入股，也要在认真考察论证的基础上慎重作出决定。
四、依法向承包、租赁方式进行转制的债务人求偿
经营状况较差的企业往往通过发包和租赁两种形式转换经营机制，即所有权仍归发包人和出租人所有，只是将经营权承包或者租赁出去，发包人或出租人收取承包费和租赁费。一般说来，将企业承包、租赁出去，由别人经营的企业，多数都是濒临破产的企业，其所收取的承包租赁费相对于所欠债务来说也是杯水车薪。即便如此，债权人在企业承包或租赁期间，也要尽可能地通过如下三种方式求偿：(一)以物权优于债权的原则求偿。对于企业在承包、租赁前所欠债务，如果以实物向债权人提供担保的，债权人可以以物权优于债权的原则直接对担保物进行拍卖、变卖或折价，即通过行使担保物权实现债权。(二)签订新的保证合同。如果作为发包人或出租人的债务人，对债权人提供的是保证担保，并签订了担保合同的话，在承包或租赁行为发生后，债权人应同原保证人签订新的担保合同，以避免产生不必要的纠纷。实践中，这类案件一旦起诉至法院，保证人往往以担保事由发生变化为由主张免除保证责任。为防止此类事情发生，在承包或租赁行为发生后，债权人与保证人变更或者签订新的担保合同不失为一种上策。(三)代位求偿。对于没有设定担保的债权债务关系，债权人可以采取直接收取债务人应得承包费、租赁费的办法求偿。但这种代位求偿的方式，要通过承包人或承租人、发包人或出租人(债务人)和债权人三方订立协议方能实现。
五、依法向采取分立、合并方式进行转制的企业求偿
在实践中，债务人借分立、合并之机逃债的违法情况时有发生。一种情况是利用分立“金蝉脱壳”。即作为债务人的企业在分立过程中，将债务完全留给只剩“空壳”的原企业，使债权人无法求偿。另一种情况是利用合并“翻牌逃生”。作为债务人的企业与其他企业合并后，成立新企业，由已无力偿还债务的企业承担债务以架空债权人债权。对此，债权人应依法通过下述方式保护债权：(一)以债务人未尽告知义务主张合并行为无效。公司法第184条第3款、第4款规定：“公司合并，应当由合并各方签订合并协议，并编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次，债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应担保。不清偿债务或者不提供相应担保的，公司不得合并；公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承续”。公司法第185条对公司分立行为也有此类规定。可见，对公司合并时未向债权人尽通知义务，债权人可据此主张合并行为无效。同时对公司合并、分立时债务的分担依法进行监督并行使抗辩权，使自己的债权得到落实。(二)向变更后的企业求偿。民法通则第44条第2款规定：“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”。最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第50条规定：“企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人；企业法人分立的，因分立前的民事活动发生的纠纷，以分立后的企业为共同诉讼人”。因此，在发生债的纠纷和争议时，债权人可据此向变更后的企业求偿。
(作者单位：吉林省高级法院)
