关键词: 公司法律形态/封闭公司/公开公司/公司法体系一元化
内容提要: 现行公司法上，公司法律形态存在着结构性问题。有限责任公司虽属封闭公司，但没有涵盖发起设立股份有限公司，而股份有限公司却容纳了公开公司和封闭性的发起设立股份有限公司。这种结构导致了封闭公司适用不同规则，公开性股份有限公司、封闭性股份有限公司适用同样的规则。公司法改革的取向是整合封闭公司资源，重塑有限责任公司形态，涵盖所有封闭公司，并使股份有限公司仅具有公开公司特点，不再涵盖发起设立的公司。在此基础上，同一法律形态的公司适用同样的规则，以利公司法现代化。同时，实现公司法体系一元化，外商投资有限责任公司与内资有限责任公司并轨，这是重塑有限责任公司形态的应有内涵。
一、引言
公司法的结构是有不同意义的。规范结构是公司法结构的一种重要形态，由于公司法所调整的社会关系的不同，需要拘束力不同的法律规范和对行为后果作出不同效力判断的规范，因此公司法就有了由任意性规范和强制性规范构成的公司法结构。前者，包括两种重要的规范，即选择适用的规范，仅在当事人选择才适用的规范；排除适用的规范，即仅在当事人不排除时才适用的规范。后者，也包括两种重要的规范，即效力否定规范，指设定效力条件或否定效力的规范；管理规范，即规定一定当事人承担责任但不规定否定效力的规范。以上，是公司法规范结构的构成所不可能缺少的，不存在谁更重要的问题但是，基于公司法的性格，随着一个国家市场经济成熟程度的提高，公司法的改革总是向强制性规范减少、任意性规范增多的方向发展。
公司法结构的另一种表现形态，是表现公司法律形态的规范及其相关规范的结构。有的学者提出，在不同国家的法律体系中，商事公司法的共同结构是什么？虽然很少有公司法学者问及这一问题，但回答这一问题对公司法的比较研究来说至关重要。各国公司组织形式内在的共性令人瞩目，从而提出公司法的五大法律特征：法律人格；有限责任；股份自由转让；董事会结构下的授权经营管理；以及投资者所有权。[1]根据这五个特征，有学者将公司法律形态结构视为多元的附属性或者部分性的公司立法结构。前者，如外商投资公司的专门立法。后者，如分别界定公司实体形态的公司立法结构[2]，实际是一般公司立法结构。在这种公司法结构中，并非所有公司法律形态都具备上述五个特征。譬如，凡是采用有限责任公司形式的，该公司均不实行股份自由转让的原则。
公司法结构不是为了存在而存在的，它总是要为了市场经济的发展而存在与发展的。当它不能满足市场经济发展的需求时，就不可避免地要对它进行改革，尽管人们提出问题的角度有差别。自1993年我国颁布《公司法》以来，公司法的改革也一直成为人们关注的话题，有些话题一直延续到现在，诸如股东股权的确认，资本制度的完善，公司治理的健全，公司收购中的董事义务，公司法人格否认，股东代表诉讼，公司诉讼的特点等，至今都是人们探讨的重心。无疑，这些问题的研究与解决，促进了公司法的现代化。但是，这些方面的改革并不具有上述结构性的内涵。现在，我国已积累了公司法实践的经验和理论研究的成果，有必要、有条件进行不同于上述个别性领域特征的结构性改革。但是，结构性改革的范围宽广，不可能在一篇论文中进行较彻底的讨论，加之2005年《公司法》在规范结构改革已取得进展，本文仅将公司法律形态结构改革作为探讨的范围。实现外商投资有限责任公司和股份有限公司法律规范与公司法一体化的问题与现有公司法内部公司法律形态机构改革不完全相同，它还涉及公司法体系的完善，但两者是有紧密联系的，因而在本文一并讨论。
二、公司法律形态结构改革是公司法改革与发展的重要元素
改革是公司法发展与现代化的动力。因此，自有公司法律制度以来，人们一直在进行公司法律形态结构的改革，这是公司法改革与发展的一部分。在大陆法系国家，最早为人们采用的是股份有限公司制度，而后，1892年的?怨?状戳擞邢拊鹑喂?局贫取Ｕ饬街止?拘翁?⒋妫?冉饩隽舜笮凸?镜纳枇⒂朐擞?奈侍猓?参?蹲收呓?⒅行⌒凸?荆?捎霉?拘问骄???峁┝朔奖恪５鹿?д呷衔??队邢拊鹑喂?痉ā返木?靡庖宀⒉谎怯凇豆煞莘ā?3]。当今?怨?挠邢拊鹑喂?靖叽?0万。可见，在公司法律形态中增加有限责任公司的生命力。
在英美法系国家，美国是公司法律形态结构改革的典型。进入19世纪，美国开始有了自己的成文公司法，1811年的纽约州《普通公司法》开了这一立法的先河。自此，美国的州法和联邦法都曾进行公司法律形态的结构改革。第一次重大改革，是以马萨诸塞州1830年的一项法律以废除股东无限责任为契机，确认有限责任原则的普遍适用，从而使股东承担有限责任的公司成为公司中的主体；第二次重大的结构性改革，是增加了较传统公司形态更为灵活的有限责任公司（LLC）。这次改革开始于1977年怀俄明州颁布的《有限责任公司法》，以后各州相继颁布有限责任公司法。1994年，美国“统一州法全国委员会”制定了《统一有限责任公司法》，确认了这种公司形态在整个美国公司法律形态结构的地位。该公司与其他公司一样是法人，但股东之间有如合伙人一样的灵活关系。并且，只是由股东缴纳所得税，公司无需缴纳企业所得税。
公司法律形态结构改革也贯穿于我国公司立法之中。我国早期的公司立法是在50年代的私营经济和公私合营经济的范围内进行的。1950年12月29日颁布的《私营企业暂行条例》[4]规定了无限责任公司、有限责任公司、两合公司、股份有限公司、股份两合公司等五种公司形态，大体上与建国前的公司法律形态结构相同。1954年9月5日公布的《公私合营工业企业暂行条例》[5]是规范公私合营企业（即公私合资并由国家派代表参加经营管理的企业）的法规，但从其内容上考察，它实质是上述有限责任公司特殊形态的规定。
两个法规表明，早期的公司立法虽然粗糙一些，但却全面确认了公司的主要形态。1956年第一季度末私营工商业实现了全行业公私合营，《私营企业暂行条例》不再有发生作用的领域，有关无限公司、两合公司、股份有限公司、股份两合公司的法律规范也随之暂时消失。1956年2月10日，国务院颁布并执行《关于在公私合营企业中推行定息办法的规定》，公私合营企业不论盈亏，均按季付给私股股东以股息，私股息率的幅度为一厘至六厘。同年7月26日，国务院在其《关于对私营工商业、手工业、私营运输业的社会主义改造中的若干问题的指示》中将私股息率统一规定为年息5%，连续支付七年（后又延长三年）。至此，私股的股份实际上变为债，私股股东变为债权人，《公私合营工业企业暂行条例》所规范的有限责任公司也暂时归于消失。此后23年，中国公司的法律形态结构不再存在。1979年，有限责任公司率先在外商投资企业中恢复。1993年12月29日颁布的《公司法》确认了我国现存的由有限责任公司和股份有限公司两种形态构成的公司法律形态结构。立法者考虑到，即使大陆法系国家和地区仍然采用无限责任公司和两合公司，但与股份有限公司和有限责任公司相比数量较少，并且，投资者如选择承担无限连带责任和无限责任，可以分别选择合伙企业和个人独资企业。因此，对于建国初期曾经规定的无限责任公司、两合公司及其他公司形态未作规定。
显然，公司法律形态结构的改革并不局限于公司形态增加，它也表现为公司形态的减少与调整中。再者，公司法律形态结构的改革并不专注于公司形式的变化，而是结合公司形态变化而富有生命力内涵的革新。这种改革，是公司法和市场经济实践互动的结果，而这种互动大多表现为公司法对市场经济需求的满足。一方面，市场经济需要公司法刺激投资者投资的积极性，亦即采用鼓励投资，方便投资的法律措施；另一方面，市场经济需要公司法创造资本流动的环境。公司法律形态结构改革的着眼点恰恰是从根本上解决这些问题，而不是个别性地暂时地解决这些问题。
公司法律形态结构改革的推动者是投资者，因为他们是改革成果的享用者和受惠者，对市场经济的需求反映最敏感。换言之，市场经济是不是需要公司法律形态结构改革，投资者最先能够觉察出来。并且，市场的需要总是透过投资者的需要体现出来。
观察公司的发展历史，股份有限公司最先出现在社会经济生活中，并最全面地反映了上述公司的五大特征，为促进投资、推进资本市场发挥了重要作用。但是，随着市场经济的发展，股份有限公司越来越成为大型公司的代表。由此，不能不发生疑问：公司只能采用股份有限公司？市场经济只需要大企业？显然不是。社会经济发展中有不可替代的多种产业存在，大、中、小企业对其各有适应性，不能试图让投资者都采用大企业，也不能仅要投资者采用股份有限公司形态。相反，投资者不仅需要大企业，也需要小企业；不仅需要股份有限公司，也需要股份有限公司以外的其他公司形态。
尤其是当股份有限公司成为唯一公司形式时，实际上，有限责任也就成为股份有限公司股东唯一的享有者。其他投资者不能在投资设立企业中享受有限责任待遇。如果说有限责任原则的出现是人类社会经济发展的一大进步，它使投资者摆脱了从自然人企业到合伙企业所实行的投资者负无限责任、无限连带责任的困扰，那么，有限责任原则仅适用于采用股份有限公司形态的大企业，中小企业被排除在有限责任原则适用范围之外，这显然是有违公平的。如果不重视这种公平原则惠及市场经济需要的各种企业的必要性，仅仅着眼于大企业，则将打击中小企业。中小企业投资者不能享受有限责任原则所带来的利益，则无法进一步刺激他们投资的积极性，中小企业难以发展。正像美国马萨诸塞州的法学家所指出的，“这种让个人承担责任的做法把制造业的资本从马萨诸塞州抽走了。……不少人已经看到，它所造成的不良后果是十分严重的。”[6]所以，人们产生了通过公司法律形态结构改革扩大有限责任原则适用范围的需求。这表明，公司法发展的重要任务之一就是要不断地解决投资者对有限责任的追求与有限责任原则适用范围狭窄的矛盾。公司法律形态结构改革的最先发现者是投资者，利益的驱使使他们成为了这一改革的推动者。正是在投资者推动下，?怨?诠煞萦邢薰?局?獯丛炝擞邢拊鹑喂?荆幻拦?诠?局邢仁瞧毡椴捎昧擞邢拊鹑危?潭?丛炝擞邢拊鹑喂?荆?LC）；我国舍去了无限责任公司、两合公司、股份两合公司形态，仅采股份有限公司和有限责任公司形态。
三、公司法律形态结构改革应使有限责任公司与股份有限公司的区分更有实际意义
（一）中国公司法律形态的法律规则
2005年的《公司法》第2条规定，本法所称公司是指依照本法在中国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。立法工作者将该规定视为关于公司形式即公司形态的规定[7]。
外商投资企业法作为另一种体系也对公司形态做出了规定。《中外合资经营企业法》第4条规定，合营企业的形式为有限责任公司。同时，该条第2款规定，在合营企业的注册资本中，外国合营者的投资比例一般不低于25%。第1条规定，外国公司、企业和其它经济组织或个人，按照平等互利的原则，经中国政府批准，在中华人民共和国境内，同中国的公司、企业或其它经济组织共同举办合营企业。《中外合作经营企业法》第1、2条规定，外国的企业和其他经济组织或者个人按照平等互利的原则，同中华人民共和国的企业或者其他经济组织（以下简称中国合作者）在中国境内共同举办中外合作经营企业合作企业。符合中国法律关于法人条件的规定的，依法取得中国法人资格。《中外合资经营企业法实施条例》第16条规定，合营企业依法取得法人资格的，为有限责任公司。《外资企业法实施细则》第18条外资企业的组织形式为有限责任公司，经批准也可以为其他责任形式。以上表明，在外商投资企业法中，除中外合作经营企业法和外资企业法规定的不具有法人资格的合作经营企业与采用其他责任形式的外资企业外，均采用有限责任公司。但是，该有限责任公司必须至少有一个外资股东。根据我国《公司法》第218条规定，外商投资的公司应包括外商投资的有限责任公司和股份有限责任公司，但是由法律、行政法规作出规定的仅上述有限责任公司。外商投资股份有限公司是由原外贸部颁布的《关于设立外商投资股份有限公司若干问题的暂行规定》（1995年1月10日）作出规定的，该规定第2条：“本规定所称的外商投资股份有限公司是指依本规定设立的，全部资本由等额股份构成，股东以其所认购的股份对公司承担责任，公司以全部财产对公司债务承担责任，中外股东共同持有公司股份。外国股东购买并持有的股份占公司注册资本25%以上的企业法人。”该规定所称的股份有限公司，除对外国股东及其持股比例要求外，基本与公司法上的股份有限公司相同。
（二）学术界对有限责任公司与股份有限公司区分点的选择
基于人们对公司法现象的不同认识，理论上对于上述公司法律形态的结构，特别是对不同公司法律形态的区别，有不完全相同的观点。有的将有限责任公司的特点归纳为：（1）是一个资合公司，但具有较强的人合因素。（2）各股东的出资共同组成公司的资本，但这些资本不需要划分为等额股份。（3）不对外发行股票，设立程序相对简单，设立成本较低。（4）有限责任公司的治理结构相对灵活。（5）有限责任公司因具有人合性，其股东的权利转让一般受到章程的限制，不能像股份有限公司股票那样可以自由流通。将股份有限公司的特点归纳为：（1）是典型的资合公司；（2）股份有限公司设立需要履行严格的程序；（3）须有健全的组织机构；（4）如果章程不限制，公司的股份一般可以自由转让。[8]有的则在肯定上述有限责任公司与股份有限公司特点的同时，还强调两者的差别在于有限责任公司股东出资的非股份性与股份有限公司资本的股份性、有限责任公司资本的封闭性与股份有限公司资本募集的公开性、股份有限公司经营的公开性。[9]有的则认为，有限责任公司与股份有限公司的关键区别不在于股东人数之多寡，而在于公司资本是否分为等额股份。[10]
上述对有限责任公司和股份有限公司特点的理论描述可以说是从不同角度对两者区别点的挖掘。但是，许多问题需要再认识。
资合公司到底能够在多大程度上区别有限责任公司和股份有限公司？对于这个问题，既要注意有限责任公司创设国的态度，也要注意我国公司法的实践。在资合公司标准面前，创设有限责任公司的德国并不将有限责任公司兼有的人合性看得那么重要，而是强调资合公司是两者的共同特征。甚至认为，有限责任公司是立法者在股份有限公司之外创设的资合公司的第二种形式[11]，或者认为，有限责任公司是作为一种小型股份有限公司而创设的[12]。就我国公司法的实践而言，股东会（或股东大会）上表决权的计算、决议通过采用的“资本多数决”、普通股股利分配的标准，均表现了资合公司的特点。因此，以资合公司标准揭示两种公司形态的差别，是很难取得满意结论的。
资本划分等额股份在区分有限责任公司和股份有限公司有实际意义吗？依照我国公司法的规定，股份有限公司资本须划分为等额股份，而有限责任公司资本则不要求其划分为等额股份。这种区分无疑会有利于股份有限公司发行股票和为有限责任公司设立提供方便，但?]有改变它们资合公司的本质与共性，而只是作为资合公司的表现形式不同而已，因而作为其间的区分点并无多大意义。上述的区分点是有意义的，但其不具有本质性。本质的问题是孰封闭孰公开没有引起人们足够的重视。封闭性与公开性的差别何在？这是非常值得重视的问题。无疑，从我国公司法现状出发，完全将有限责任公司、股份有限公司与封闭公司、公开公司（也称“公众公司”，以下相同）对应，将会遇到严重的困难。股份有限公司包容性太强了，以至于它应有的特色被淹没了。如果将它作为公开公司，固然有其正确性的一面（如其中的上市公司），但没有将所有股份有限公司（如发起设立的股份有限公司）涵盖进来；如果将其作为封闭公司，显然又被忽视了公开公司（如其中的上市公司）的一面。换言之，以公开性揭示我国现行公司法上的股份有限公司是难有准确性的，也不利于公司法律形态结构改革。同样，将封闭公司视为我国现行公司法上的有限责任公司，在范围上也是失当的，封闭公司远比有限责任公司的范围大。从比较法的观点看，国外对有限责任公司特点的关注是与我国学者类似的。他们将有限责任公司的特点描述为：有限责任公司定位为小型公司或中小型公司，即在净资产、总销售额、从业人员数额等方面，均属于比较小的规模[13]；有限责任公司具有封闭性，仅在少数股东之间封闭运营[14]；有限责任公司的人合性，“即在有限责任公司的成员之间，存在着某种个人关系，这种关系很象合伙成员之间的那种相互关系”[15]，对股东的数量及股东的变动特别做了限制[16]。但对于公开公司的揭示则不完全与我国学者相同。他们强调股份有限公司的上市公司（但不限于上市公司）是公开公司。换言之，公开公司是通过证券市场筹措资金，股份在市场上自由交易的公司，包括上市公司、柜台交易公司等[17]。公开公司的最狭义的意义，是其股份在证券交易所进行交易的股份有限公司[18]，但现在对公开公司坚持如此狭义的理解已经比较少了。这里，关键是公开与封闭的本质差别。问题不在于公司经营规模的大小，而在于公司资本是否公开募集，股份是否在证券交易所交易、流通。[19]
四、公司法律形态结构改革的路径与方法：有限责任公司与发起设立股份有限责任公司制度的一体化
合肥市物业管理条例
安徽省人大常委会
合肥市物业管理条例
安徽省人民代表大会常务委员会
关于批准《合肥市物业管理条例》的决议
（2005年12月16日安徽省第十届人民代表大会
常务委员会第二十次会议通过）
安徽省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议审查了《合肥市物业管理条例》，决定予以批准，由合肥市人民代表大会常务委员会公布施行。
合肥市物业管理条例
(2005年10月28日合肥市第十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 2005年12月16日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准)
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本条例所称物业管理，是指业主与其选聘的物业管理企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 市、区、县物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，开发区管理机构受市房地产行政主管部门委托负责本区域内物业管理活动的监督管理工作（以下统称为市、区、县物业管理主管部门）。
建设、规划、工商、物价、公安、环保、市容、城市管理等行政管理部门，应当按各自职责协同实施本条例。
街道办事处（乡镇人民政府，下同）、社区居民委员会应当协助区、县物业管理主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。
第五条 市、区、县物业管理主管部门应当建立经常性的物业管理情况通报制度，并加强与有关行政管理机关的沟通。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 划分物业管理区域应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素进行。
新建物业，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的物业管理区域，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。
住宅物业，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向市、县物业管理主管部门提出划分物业管理区域的要求。市、县物业管理主管部门应当按照本条第一款的规定划定物业管理区域。
本条例实施前，物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。
第七条 业主应当向物业管理企业或者业主委员会提供联系地址、通讯方式。
一个物业管理区域内业主少于5个，且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
一个物业管理区域内业主在100个以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会会议。业主代表应当在参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由业主代表收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。
第八条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应当以书面形式告知物业所在地的区、县物业管理主管部门和街道办事处；业主也可以以书面形式告知。
第九条 区、县物业管理主管部门应当在收到书面报告后，及时会同街道办事处，协调成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会代表、建设单位代表各1名，业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十条 筹备组应当履行下列主要职责：
(一)拟定业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）；
(二)拟定业主委员会的选举办法（草案），业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%；
(三)确认业主的身份及其在首次业主大会会议上的投票权数；
(四)提出业主委员会委员候选人名单，并在首次业主大会会议召开之前，将名单在物业管理区域内公示7日以上；
(五)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务筹备工作。
第十一条 业主在首次业主大会会议上的投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权;非住宅物业每200平方米计一投票权，200平方米以下每一房地产权证计一投票权。单个业主所持的投票权数最高不超过全部投票权数的30%。
单个物业登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名投票人。
第十二条 业主委员会应当由5－13人单数组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。业主委员会每届任期由业主大会确定，一般为3年，其组成人员可以连选连任。
第十三条 分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，行使投票权。代理人应当具有完全民事行为能力和有授权委托书。
采用书面形式征求意见的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。
第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主委员会有关资料报区、县物业管理主管部门备案。区、县物业管理主管部门应当将业主委员会备案的有关情况告知物业所在地的街道办事处、社区居民委员会和辖区派出所。
业主委员会备案资料包括：
（一）业主委员会备案表；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主大会的决定；
（五）业主委员会组成人员的基本情况。
前款规定的业主委员会备案事项发生变更的，应当自变更之日起30日内到区、县物业管理主管部门重新办理备案手续。
第十六条 依法选举产生的业主委员会凭区、县物业管理主管部门出具的备案证明刻制印章。
第十七条 业主委员会应当依法使用印章。
以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
第十八条 业主委员会应当按照规定召集业主大会会议。业主委员会逾期不召集业主大会会议的，区、县物业管理主管部门应当责令业主委员会限期召集。
第十九条 业主委员会任期届满60日前，应在物业所在地的区、县物业管理主管部门、街道办事处的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，街道办事处和区、县物业管理主管部门应当指导、督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安民警协助移交。
任期届满，原业主委员会无法组织换届选举的，物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。
业主委员会不得直接从事经营活动。
第二十条 业主委员会有下列情形之一的，经指出拒不改正，区、县物业管理主管部门应当责令其即时解散，由所在地街道办事处协助业主组织召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会：
（一）有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；
（二）严重影响社区安定和社会稳定的。
第二十一条 业主大会、业主委员会对重大事项作出决定，使少数业主利益受到损失的，受益业主应当给予相应补偿。
第二十二条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作；业主委员会召开业主大会会议时应当告知社区居民委员会并认真听取建议，作出的决定应当书面告知社区居民委员会。
第三章 物业管理企业
第二十三条 物业管理企业应当依法取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理企业的名称中应当标示“物业管理”字样。从事物业管理的人员，应当依法取得职业资格证书。
物业管理企业应当在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书和有关专业人员的职业资格证书。
第二十四条 物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。
第二十五条 物业管理企业对逾期不交纳物业服务费的业主，有权要求业主委员会督促其限期交纳或向人民法院起诉。
物业管理企业有权要求业主委员会协调其与业主和物业使用人之间的纠纷。
第二十六条 物业管理企业应当履行下列义务：
（一）执行物业服务等级标准和相应的物业服务收费等级标准；
（二）在物业服务合同终止前30日内，应当与业主或有关单位结清债权债务，做好移交准备，并在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理用房及有关资料、共用设施设备；
（三）在承接物业时办理物业验收手续；
（四）定期公布代管资金的收支账目、接受查询和审计；
（五）按照规定向物业管理主管部门报送年度统计报表和相关资料；
（六）法律法规规定或物业服务合同约定的其他义务。
第二十七条 市物业管理主管部门对连续12个月没有物业管理项目的三级资质的物业管理企业，注销其资质证书；对二级以上资质的物业管理企业，建议颁发资质的部门降低其资质等级或注销其资质证书。
第二十八条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当事先持资质证书报市物业管理主管部门备案。
第四章 物业管理的招标投标
第二十九条 建设单位应当通过招标投标选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；投标人少于3个或者建筑面积5万平方米以下的住宅物业、建筑面积2万平方米以下的非住宅物业，经物业所在地的区、县物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第三十条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作：
（一）预售商品房在取得商品房预售许可证前；
（二）现售商品房在正式销售30日前；
（三）非出售的新建物业在交付使用90日前。
第三十一条 提倡业主、业主大会通过招标投标选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。
第三十二条 物业管理招标投标活动中的评标由招标人代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。评标委员会成员由5人以上单数组成，其中专家人数不得少于成员总数的4/5。
评标委员会专家由招标人从市物业管理主管部门建立的专家库中随机抽取产生。与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。
第三十三条 物业管理招标由招标人依法组织实施。
招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
第三十四条 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高资格等要求。
第三十五条 前期物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，将招标公告、招标邀请书、招标文件及其他有关材料报市、县物业管理主管部门备案。
第三十六条 前期物业管理招标人应在招标投标现场宣布中标人，向中标人发送中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。
第五章 前期物业管理
第三十七条 建设单位可以邀请物业管理企业参与物业的规划、设计、施工、营销策划及销售过程。
第三十八条 建设单位在销售物业前，应当依照物业管理主管部门公布的业主临时公约示范文本制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。
在首次业主大会会议通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。
第三十九条 前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。
第四十条 在规划、设计物业项目时，应当满足下列要求：
（一）建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房。房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房，其中办公用房不低于40平方米。
（二）规划部门审查商品房开发项目时，应当在规划设计平面图和单体方案中，确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋，位置应当便于物业管理活动。
物业管理用房应当包括物业管理企业用房、业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积为15—25平方米。
（三）物业管理用房交付时应达到正常使用条件。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
第四十一条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证时，应当向市、县物业管理主管部门报送下列材料：
（一）建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同；
（二）业主临时公约；
（三）标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图；
（四）应当招投标的物业项目提供物业管理招投标情况的书面材料。
第四十二条 物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主所有：
（一）物业管理用房；
（二）门卫房、地面架空层、共用走廊通道；
（三）按规划配建的非机动车车库；
（四）公共绿化、道路、场地；
（五）建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业；
（六）建设单位在物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；
（七）其他依法归全体业主所有的设施设备。
建设单位申请上述配套设施设备的房屋所有权初始登记时，由房地产登记机构予以记载，但不颁发房地产权证书。
第四十三条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，建设单位和物业管理企业不得擅自处分。
建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。
办理物业承接验收手续时，建设单位应当在区、县物业管理主管部门的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止后10日内，将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交给业主委员会。
第四十四条 建设单位应当将通过竣工验收合格后的物业交付物业买受人，并按国家规定提供工程质量保修书和物业使用说明书，明确保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位应当按照物业建设总造价5%的标准提取物业工程质量保修金。物业工程质量保修金专户存储，专项用于物业保修期内的维修费用和赔偿费用，并接受业主和业主委员会的监督。物业管理企业可以根据建设单位的要求参与物业工程质量保修金的管理。
第六章 物业管理服务
第四十五条 物业管理企业承接物业管理项目时，应当按照有关规定签订前期物业服务合同或物业服务合同。
物业管理企业应当自物业服务合同签订之日起30日内将物业服务合同报区、县物业管理主管部门备案。
第四十六条 业主和物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。
第四十七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。
政府指导价由市、县价格主管部门会同同级物业管理主管部门根据物业服务等级标准确定，并定期调整和公布。具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定，并将约定的收费标准报市、县价格主管部门、物业管理主管部门备案。
物业管理企业在实施收费前，应当按照价格主管部门规定，实行明码标价公示制度。
第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十九条 业主入住前的物业服务费用由建设单位全额承担；业主入住后的物业服务费用，由业主全额承担。
前款所指入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续；业主收到入住通知后在限定期限（不少于两个月时间）内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或其授权的物业管理企业没有事先书面通知的，以业主实际办理入住相应手续为准。
入住条件由建设单位与业主在合同中约定，但必须达到水、电供应正常，交通道路通畅，与施工场地有明显分界隔离设施。
第五十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。
前款所列的单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。
物业管理企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
新建住宅小区，建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表。
第五十一条 市、区、县物业管理主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，并将处理意见回复投诉人。
第七章 物业的使用、维护和维修资金
第五十二条 业主、物业使用人和物业管理企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用和美观以及不损害公共利益和他人利益的原则，处理好相邻关系。
第五十三条 业主、物业使用人应当按照规划部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变其使用性质。
第五十四条 物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当提供给本区域内的业主、物业使用人使用；停车位不得转让或单独出租给物业管理区域外的单位和个人。
第五十五条 车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
第五十六条 业主或物业使用人及其委托的装饰装修企业对物业进行装饰装修，应当事先与物业管理企业签订协议。物业管理企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项书面告知装饰装修人及其委托的装饰装修企业。
第五十七条 业主或物业使用人因装饰装修、建造、维修等产生的建筑垃圾，应当按照物业管理企业指定的地点统一堆放，并按规定交纳清运费用；物业管理企业负责统一清运。
第五十八条 新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业买受人应当按照国家、省和本市的规定，交纳专项维修资金。未交纳专项维修资金的业主应该按照有关规定补交。
专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。
第五十九条 专项维修资金应当由代管单位在商业银行开设专户储存，按幢建账，按户核算。
业主委员会每半年应当公布一次专项维修资金的收支使用情况。
第六十条 专项维修资金属业主所有，并按照下列规定使用：
（一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；
（二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用，从该单元的专项维修资金中支出；
（三）物业管理区域内共用设施设备的维修和更新改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。
涉及房屋专项维修、更新、改造的，应经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意。
专项维修资金不敷使用，由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹。续筹比例和方式由业主大会决定。
第六十一条 市、区、县人民政府每年投入一定的资金,对旧住宅小区进行整治，完善其配套设施设备，积极推行物业管理。
第八章 法律责任
第六十二条 违反本条例第十九条第三款规定，业主委员会直接从事经营活动的，由区、县物业管理主管部门责令限期改正，所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。
第六十三条 违反本条例第二十八条规定，外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动未到市物业管理主管部门备案的，市物业管理主管部门应当责令其限期改正。
第六十四条 违反本条例第二十九条规定，物业建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由区、县物业管理主管部门责令限期改正，予以警告，可以并处2万元以上10万元以下的罚款。
第六十五条 前期物业管理招标人违反本条例第三十五条规定未报送备案的，由市、县物业管理主管部门予以警告，可并处1千元以上5千元以下的罚款。
第六十六条 违反本条例第五十八条第二款规定，挪用专项维修资金的，由市、县物业管理主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十七条 违反本条例的规定，市、区、县物业管理主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章 附 则
第六十八条 本条例有关专业用语的含义：
业主是指房屋所有权人,即房地产权证书记载的权利人。
物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
前期物业管理是指业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的具有相应资质的物业管理企业实施的物业管理。
前期物业管理招标人是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，依法提出招标项目，进行招标的建设单位。
物业管理招标人是依法提出招标项目的业主或者业主大会。
物业管理投标人是响应物业管理招标，参与投标竞争的具有相应物业管理企业资质的企业法人。
包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
住宅物业综合服务费和非住宅物业服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为物业管理区域的业主提供共用设施设备的日常养护维修、环境卫生清洁、安全防范和绿化等具有公共性服务而向业主收取的费用。
第六十九条 本条例自2006年3月1日起施行。
