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商品房买卖当中购房人的知情权与房地产开发企业的告知义务/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 00:20:15  浏览:8306   来源:法律资料网
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商品房买卖当中房地产开发企业的告知义务与购房人的知情权

整理/武志国 woo_eye@qq.com

告知义务,基于一般的诚实信用原则,是一种法定的附随义务,告知主要发生在合同订立时,一般说来,告知义务的违反通常有两种情形:一是应该告知而没有告知,包括隐瞒和遗漏;一是不真实告知,即误告或错告。房地产开发企业违反告知义务,没有将影响购房人决定是否购房或以何种价格购房的事实和情况向购房人如实告知,影响到购房人人对该合同整体风险的评估,为保护购房人的利益,法律赋予购房人相应的救济权利,比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了房地产开发企业未履行重大告知义务时承担严厉的惩罚性的赔偿责任。

常见的开发商应当告知购房人的事项,简单粗略归纳如下23个方面:

一、房地产企业的主体信息

房地产开发企业必须明示房地产开发企业营业执照、开发企业资质证书复印件、代理销售的房地产经纪机构备案情况。
如:《重庆市国土房管局关于印发重庆市商品房预售信息监控管理规定的通知》(渝国土房管发〔2009〕52号 )第六条规定,商品房预售信息监控实行预售现场信息公示达标制度。房地产开发企业预售商品房的,其售房现场信息公示应达到以下标准: (一)设立证件公示栏,并公示如下证件和信息: 1、《商品房预售许可证》; 2、《房地产权证》; 3、《开发资质证书》; 4、对购房者的《特别提示》。《特别提示》由房地产管理部门统一印制。《特别提示》包括如下信息:(1)购房需要注意事项;(2)项目可否提供住房公积金贷款、公积金中心咨询电话;(3)当地交易监督管理部门监督举报电话。 房地产开发企业委托房地产中介服务机构代理销售商品房的,还应在公示栏内公示商品房销售委托书、房地产中介服务机构资质证书。 (二)设立面积和价格公示栏。 房地产开发企业应将拟销售每套商品房建筑面积、套内面积、建面价格、套内价格在售房现场进行公示。 (三)设立信息查询处。并提供如下信息查询和设备服务:1、《商品房预售面积预测报告书》; 2、经工商部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加协议;3、设置商品房网上签约或联机备案查询系统。已实行商品房预售网上签约或联机备案的地区,房地产开发企业应在售房现场设置网上签约或联机备案网上查询系统,免费为购房者提供信息查询服务,并进行商品房销售网上签约或联机备案。 4、项目总体规划平面图; 5、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》; 6、房地产管理部门规定其他需要提供查询的信息。

二、商品房建设销售依据信息

1、房地产开发企业必须明示该项目建设工程规划许可证、施工许可证、土地证复印件、商品房预售许可证原件等。【如《重庆市城镇房地产交易监督管理办法》】
2、房地产开发企业应将商品住房预售方案等信息,在销售现场清晰明示。商品住房预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示。
《北京市住房和城乡建设委员会关于加强我市商品房预售方案管理的通知》(建发[2010]632号)规定,商品房预售方案应当包括以下内容:
  (一)项目基本情况:项目名称;项目坐落;土地用途;项目总规模;配套公建的名称、位置、建筑面积;属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位;物业服务用房的位置、建筑面积;物业管理区域划分的详细情况,包括规划核准的四至、楼栋号、建筑面积、占地面积等。
  (二)项目建设进度安排:项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排;本期预售楼栋的基础完成时间;结构封顶时间;竣工交付时间;配套设施同步交付使用时间;预售楼栋目前的施工进度。
  (三)项目预售计划:项目整体预售计划,包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等;本期开盘方案,包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况;预售流程,包括购房客户排号、选房、签约流程;预售方式,包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。
  (四)本期预售商品房情况:本次预售楼栋的出让及规划情况对照表;本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果;预售商品房的价格及优惠幅度。
  (五)本期自留商品房情况:开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积;开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺;地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。
  (六)项目开盘应急预案:项目开盘活动预计参加人数;开盘活动方案是否已报相关部门备案;发生应急事件的处置预案。
  (七)预售资金监管方案:按本市有关规定确定预售资金监管相关事项的具体方案。
  (八)商品房质量问题投诉渠道:购房人投诉房屋质量问题的渠道、方式及投诉处理程序。
  (九)商品房质量责任承担主体和承担方式:开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。提供由资质等级为一级且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函,或通过商业保险明确质量责任承担主体,提交工程质量保险合同或暂保单。质量责任承担主体按照《商品住宅保修规程》(DB11/641-2009)明确的住宅质量保修范围、期限及要求,履行保修责任。
  (十)住房能源消耗指标和节能措施:商品房的采暖耗热量指标;外墙、屋面、外窗的传热系数,窗墙比;屋面及外墙保温材料的种类、保温层厚度;气密性指标;遮阳措施、其他节能措施、保温工程保修期。
  (十一)其他材料:房地产开发项目手册;前期物业服务合同(包括物业服务费用评估报告摘要、物业服务事项和标准等内容);临时管理规约;项目建设方案及备案登记表;经规划部门批准的建筑物名称核准文件;商品房装饰装修标准及相关附属设备设施的交付使用情况等材料。
3、售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
4、《无锡市商品房销售管理实施细则》房地产开发企业现售商品房,除向承购人出示《商品房预(销)售许可证》外,还应出示商品房竣工验收合格证明和商品房初始登记证。中介机构销售商品房时,应当按规定向商品房承购人出示有关证明文件和商品房销售委托合同。

三、房地权利限制信息

商品房基本情况、销售进度、权利状态等预(销)售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。【《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》】
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。

四、房源信息

1、取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。
2、对已销售的房源,商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的,应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
3、所退房源应当公开销售。
【《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房〔2006〕166号)】


五、商品房价格信息

1、商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素:
(1)开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。
(2)楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。
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最高人民法院关于产业工会、基层工会是否具备社团法人资格和工会经费集中户可否冻结划拨问题的批复

最高人民法院


最高人民法院关于产业工会、基层工会是否具备社团法人资格和工会经费集中户可否冻结划拨问题的批复

1997年5月16日,最高人民法院

各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院:
山东等省高级人民法院就审判工作中如何认定产业工会、基层工会的社团法人资格和对工会财产、经费查封、扣押、冻结、划拨的问题,向我院请示。经研究,批复如下:
一、根据《中华人民共和国工会法》(以下简称工会法)的规定,产业工会社团法人资格的取得是由工会法直接规定的,依法不需要办理法人登记。基层工会只要符合《中华人民共和国民法通则》(以下简称民法通则)、工会法和《中国工会章程》规定的条件,报上一级工会批准成立,即具有社团法人资格。人民法院在审理案件中,应当严格按照法律规定的社团法人条件,审查基层工会社团法人的法律地位。产业工会、具有社团法人资格的基层工会与建立工会的企业法人是各自独立的法人主体。企业或企业工会对外发生的经济纠纷,各自承担民事责任。上级工会对基层工会是否具备法律规定的社团法人的条件审查不严或不实,应当承担与其过错相应的民事责任。
二、确定产业工会或者基层工会兴办企业的法人资格,原则上以工商登记为准;其上级工会依据有关规定进行审批是必经程序,人民法院不应以此为由冻结、划拨上级工会的经费并替欠债企业清偿债务。产业工会或基层工会投资兴办的具备法人资格的企业,如果投资不足或者抽逃资金的,应当补足投资或者在注册资金不实的范围内承担责任;如果投资全部到位,又无抽逃资金的行为,当企业负债时,应当以企业所有的或者经营管理的财产承担有限责任。
三、根据工会法的规定,工会经费包括工会会员缴纳的会费,建立工会组织的企业事业单位、机关按每月全部职工工资总额的百分之二的比例向工会拨交的经费,以及工会所属的企业、事业单位上缴的收入和人民政府的补助等。工会经费要按比例逐月向地方各级总工会和全国总工会拨交。工会的经费一经拨交,所有权随之转移。在银行独立开列的“工会经费集中户”,与企业经营资金无关,专门用于工会经费的集中与分配,不能在此账户开支费用或挪用、转移资金。因此,人民法院在审理案件中,不应将工会经费视为所在企业的财产,在企业欠债的情况下,不应冻结、划拨工会经费及“工会经费集中户”的款项。
此复。


关于印发《突发环境事件应急预案管理暂行办法》的通知

环境保护部


关于印发《突发环境事件应急预案管理暂行办法》的通知

环发[2010]113号


各省、自治区、直辖市环境保护厅(局),新疆生产建设兵团环境保护局:

  为规范突发环境事件应急预案管理,完善环境应急预案体系,增强突发环境事件应急预案的科学性、实效性和可操作性,根据《中华人民共和国突发事件应对法》、《国家突发公共事件总体应急预案》、《国家突发环境事件应急预案》及相关环境保护法律、法规,我部制定了《突发环境事件应急预案管理暂行办法》。现印发给你们,请遵照执行。

  附件:突发环境事件应急预案管理暂行办法

  二○一○年九月二十八日

附件:

突发环境事件应急预案管理暂行办法

第一章 总 则

  第一条 为规范突发环境事件应急预案(以下简称“环境应急预案”)管理,完善环境应急预案体系,增强环境应急预案的科学性、实效性和可操作性,根据《中华人民共和国突发事件应对法》、《国家突发公共事件总体应急预案》、《国家突发环境事件应急预案》及相关环境保护法律、法规,制定本办法。

  第二条 本办法适用于环境保护主管部门、企业事业单位环境应急预案的编制、评估、发布、备案、实施、修订、宣教、培训和演练等活动。

  第三条 环境保护部对全国环境应急预案管理工作实施统一监督管理,县级以上地方人民政府环境保护主管部门负责本行政区域内环境应急预案的监督管理工作。

第二章 环境应急预案的编制

  第四条 环境应急预案的编制应当符合以下要求:

  (一)符合国家相关法律、法规、规章、标准和编制指南等规定;

  (二)符合本地区、本部门、本单位突发环境事件应急工作实际;

  (三)建立在环境敏感点分析基础上,与环境风险分析和突发环境事件应急能力相适应;

  (四)应急人员职责分工明确、责任落实到位;

  (五)预防措施和应急程序明确具体、操作性强;

  (六)应急保障措施明确,并能满足本地区、本单位应急工作要求;

  (七)预案基本要素完整,附件信息正确;

  (八)与相关应急预案相衔接。

  第五条 县级以上人民政府环境保护主管部门应当根据有关法律、法规、规章和相关应急预案,按照相应的环境应急预案编制指南,结合本地区的实际情况,编制环境应急预案,由本部门主要负责人批准后发布实施。

  县级以上人民政府环境保护主管部门应当结合本地区实际情况,编制国家法定节假日、国家重大活动期间的环境应急预案。

  第六条 县级以上人民政府环境保护主管部门编制的环境应急预案应当包括以下内容:

  (一)总则,包括编制目的、编制依据、适用范围和工作原则等;

  (二)应急组织指挥体系与职责,包括领导机构、工作机构、地方机构或者现场指挥机构、环境应急专家组等;

  (三)预防与预警机制,包括应急准备措施、环境风险隐患排查和整治措施、预警分级指标、预警发布或者解除程序、预警相应措施等;

  (四)应急处置,包括应急预案启动条件、信息报告、先期处置、分级响应、指挥与协调、信息发布、应急终止等程序和措施;

  (五)后期处置,包括善后处置、调查与评估、恢复重建等;

  (六)应急保障,包括人力资源保障、财力保障、物资保障、医疗卫生保障、交通运输保障、治安维护、通信保障、科技支撑等;

  (七)监督管理,包括应急预案演练、宣教培训、责任与奖惩等;

  (八)附则,包括名词术语、预案解释、修订情况和实施日期等;

  (九)附件,包括相关单位和人员通讯录、标准化格式文本、工作流程图、应急物资储备清单等。

  第七条 向环境排放污染物的企业事业单位,生产、贮存、经营、使用、运输危险物品的企业事业单位,产生、收集、贮存、运输、利用、处置危险废物的企业事业单位,以及其他可能发生突发环境事件的企业事业单位,应当编制环境应急预案。

  第八条 企业事业单位的环境应急预案包括综合环境应急预案、专项环境应急预案和现场处置预案。

  对环境风险种类较多、可能发生多种类型突发事件的,企业事业单位应当编制综合环境应急预案。综合环境应急预案应当包括本单位的应急组织机构及其职责、预案体系及响应程序、事件预防及应急保障、应急培训及预案演练等内容。

  对某一种类的环境风险,企业事业单位应当根据存在的重大危险源和可能发生的突发事件类型,编制相应的专项环境应急预案。专项环境应急预案应当包括危险性分析、可能发生的事件特征、主要污染物种类、应急组织机构与职责、预防措施、应急处置程序和应急保障等内容。

  对危险性较大的重点岗位,企业事业单位应当编制重点工作岗位的现场处置预案。现场处置预案应当包括危险性分析、可能发生的事件特征、应急处置程序、应急处置要点和注意事项等内容。

  企业事业单位编制的综合环境应急预案、专项环境应急预案和现场处置预案之间应当相互协调,并与所涉及的其他应急预案相互衔接。

  第九条 工程建设、影视拍摄和文化体育等群体性活动有可能造成突发环境事件的,主办单位应当在活动开始前编制临时环境应急预案。

  第十条 企业事业单位编制的环境应急预案中除了本办法第六条规定的内容外,还应当包括以下内容:

  (一)本单位的概况、周边环境状况、环境敏感点等;

  (二)本单位的环境危险源情况分析,主要包括环境危险源的基本情况以及可能产生的危害后果及严重程度;

  (三)应急物资储备情况,针对单位危险源数量和性质应储备的应急物资品名和基本储量等。

  第十一条 县级以上人民政府环境保护主管部门和企事业单位,应当组织专门力量开展环境应急预案编制工作,并充分征求预案涉及的有关单位和人员的意见。有关单位和人员应当以书面形式提出意见和建议。

  环境应急预案涉及重大公共利益的,编制单位应当向社会公告,并举行听证。

  企业事业单位可以委托相关专业技术服务机构编制环境应急预案。

第三章 环境应急预案的评估

  第十二条 县级以上人民政府环境保护主管部门应当在环境应急预案草案编制完成后,组织评估小组对本部门编制的环境应急预案草案进行评估。

  环境保护主管部门环境应急预案评估小组的组成人员应当包括环境应急预案涉及的政府部门工作人员、相关行业协会和重点风险源单位代表以及应急管理和专业技术方面的专家。

  第十三条 企业事业单位应当在环境应急预案草案编制完成后,组织评估小组对本单位编制的环境应急预案进行评估。

  企业事业单位环境应急预案评估小组的组成人员应当包括环境应急预案涉及的相关部门应急管理人员、相关行业协会、相邻重点风险源单位代表、周边社区(乡、镇)代表以及应急管理和专业技术方面的专家。

  第十四条 环境应急预案评估小组应当重点评估环境应急预案的实用性、基本要素的完整性、内容格式的规范性、应急保障措施的可行性以及与其他相关预案的衔接性等内容。

  环境应急预案的编制单位应当根据评估结果,对应急预案草案进行修改。

第四章 环境应急预案的备案

  第十五条 县级以上人民政府环境保护主管部门编制的环境应急预案应当报本级人民政府和上级人民政府环境保护主管部门备案。

  企业事业单位编制的环境应急预案,应当在本单位主要负责人签署实施之日起30日内报所在地环境保护主管部门备案。国家重点监控企业的环境应急预案,应当在本单位主要负责人签署实施之日起45日内报所在地省级人民政府环境保护主管部门备案。

  工程建设、影视拍摄和文化体育等群体性活动的临时环境应急预案,主办单位应当在活动开始三个工作日前报当地人民政府环境保护主管部门备案。

  第十六条 报送备案应当提交下列材料(一式二份):

  (一)《突发环境事件应急预案备案申请表》;

  (二)环境应急预案评估意见;

  (三)环境应急预案的纸质文件和电子文件。

  第十七条 受理备案登记的环境保护主管部门应当在收到报备材料之日起60日内,对报送备案的环境应急预案进行审查,对符合本办法第六条、第十条规定并通过评估小组评估的,予以备案并出具《突发环境事件应急预案备案登记表》;对不符合本办法第六条、第十条规定的,不予备案并复函说明理由,由申请备案的环境保护主管部门或者企业事业单位自行纠正后重新报送备案。

  第十八条 《突发环境事件应急预案备案申请表》和《突发环境事件应急预案备案登记表》的格式由环境保护部统一制定。

第五章 环境应急预案的实施与监督管理

  第十九条 县级以上人民政府环境保护主管部门应当将环境应急预案的监督管理作为日常环境监督管理的一项重要内容。

  第二十条 县级以上人民政府环境保护主管部门和企业事业单位,应当采取有效形式,开展环境应急预案的宣传教育,普及突发环境事件预防、避险、自救、互救和应急处置知识,提高从业人员环境安全意识和应急处置技能。

  第二十一条 县级以上人民政府环境保护主管部门或者企业事业单位,应当每年至少组织一次预案培训工作,通过各种形式,使有关人员了解环境应急预案的内容,熟悉应急职责、应急程序和岗位应急处置预案。

  第二十二条 县级以上人民政府环境保护主管部门应当建立健全环境应急预案演练制度,每年至少组织一次应急演练。企业事业单位应当定期进行应急演练,并积极配合和参与有关部门开展的应急演练。

  环境应急预案演练结束后,有关人民政府环境保护主管部门和企业事业单位应当对环境应急预案演练结果进行评估,撰写演练评估报告,分析存在问题,对环境应急预案提出修改意见。

  第二十三条 县级以上人民政府环境保护主管部门或者企业事业单位,应当按照有关法律法规和本办法的规定,根据实际需要和情势变化,依据有关预案编制指南或者编制修订框架指南修订环境应急预案。

  环境应急预案每三年至少修订一次;有下列情形之一的,企事业单位应当及时进行修订:

  (一)本单位生产工艺和技术发生变化的;

  (二)相关单位和人员发生变化或者应急组织指挥体系或职责调整的;

  (三)周围环境或者环境敏感点发生变化的;

  (四)环境应急预案依据的法律、法规、规章等发生变化的;

  (五)环境保护主管部门或者企业事业单位认为应当适时修订的其他情形。

  环境保护主管部门或者企业事业单位,应当于环境应急预案修订后30日内将新修订的预案报原预案备案管理部门重新备案;预案备案部门可以根据预案修订的具体情况要求修订预案的环境保护主管部门或者企业事业单位对修订后的预案进行评估。

第六章 法律责任

  第二十四条 应当编制或者修订环境应急预案的环境保护主管部门不编制环境应急预案、不及时修订环境应急预案或者不按规定进行预案备案的,由上级人民政府环境保护主管部门责令改正。

  第二十五条 应当编制或者修订环境应急预案的企业事业单位不编制环境应急预案、不及时修订应急预案或者不按规定进行应急预案评估和备案的,由县级以上人民政府环境保护主管部门责令限期改正;逾期不改正的,依据有关法律、法规给予处罚。

  第二十六条 环境保护主管部门或者企业事业单位不编制环境应急预案或者不执行环境应急预案,导致突发环境事件发生或者危害扩大的,依据国家有关规定对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则

  第二十七条 本办法中下列用语的含义:

  突发环境事件,是指因事故或意外性事件等因素,致使环境受到污染或破坏,公众的生命健康和财产受到危害或威胁的紧急情况。

  突发环境事件应急预案,是指针对可能发生的突发环境事件,为确保迅速、有序、高效地开展应急处置,减少人员伤亡和经济损失而预先制定的计划或方案。

  环境风险,是指突发环境事件对环境(或健康)的危险程度。

  危险源,是指可能导致伤害或疾病、财产损失、环境破坏或这些情况组合的根源或状态。

  环境敏感点,参照《建设项目环境影响评价分类管理名录》中“环境敏感区”的定义。

  应急演练,是指为检验应急预案的有效性、应急准备的完善性、应急响应能力的适应性和应急人员的协同性而进行的一种模拟应急响应的实践活动。

  第二十八条 本办法由环境保护部负责解释。

  各省、自治区、直辖市人民政府环境保护主管部门可依据本办法,结合本地区实际制定实施细则。

  第二十九条 本办法自印发之日起施行。

  附一:突发环境事件应急预案备案申请表
http://www.zhb.gov.cn/gkml/hbb/bwj/201010/W020101009487542180059.doc
  附二:突发环境事件应急预案备案登记表
http://www.zhb.gov.cn/gkml/hbb/bwj/201010/W020101009487542185922.doc